תביעתם של דמי שימוש ראויים

תביעה לדמי שימוש/שכירות ראויים מקורה בדני עשיית עושר ולא במשפט ועל כן, הנטל להוכיח את גובה התעשרותו של הנתבע, כלומר דמי שימוש ראויים, מוטל על התובע.

משנקבע כי הנתבע הינו בחזקת בר רשות חינם בנכס ורשות זו בוטלה יש לחייבו בדמי שימוש ראויים. נפסק לא אחת, כי בעניין תקופת חיוב דמי שימוש למי שהיה בר רשות, יש להבחין בין שני שלבי זמנים. הראשון, תקופת ההחזקה של הנתבע כדין במקרקעין. השני, המועד אשר ממנו ואילך כבר היה על הנתבע לפנות את הנכס ומבלי שבפועל עשה כן.

המועד שבו יש לפנות את הנכס הוא המועד הקובע לחיוב בדמי שימוש. אין לקבל תביעה לדמי שימוש ראויים עבור התקופה שמהגשת כתב התביעה ועד לפינוי בפועל מן הנכס, שכן הלכה ידועה זה מכבר היא, כי עילת התביעה והסעדים המבוקשים מתגבשים עד ליום הגשת התביעה וכי לא ניתן לקבוע פיצוי בגין נזקים שהתגבשו לאחר הגשת התביעה.

במקרה אחד, קבע בית המשפט כי לאור המסקנה אליה הגיע - כי הנתבע הוא בר רשות ללא תמורה במגרש, אין הוא חייב בדמי שימוש ראויים בגין התקופה עד לדרישת הפינוי. זאת ועוד. רק ממועד הדרישה לפינוי הפך הנתבע למסיג גבול, ובגין תקופה זו יש לחייבו בדמי שימוש ראויים.

הדרך לחישוב גובהם של דמי השימוש הראויים היא על ידי הערכת דמי השכירות הראויים, שצדדים סבירים היו מגיעים אליהם בהסכמה בדרך של משא ומתן חופשי, כאשר בפועל נעשה הדבר על ידי קביעת אחוז מסויים המהווה שיעור הרווח מערך הנכס כשהוא פנוי. בקביעת דמי שימוש ראויים יש לקחת בחשבון גם את מצב הנכס, גודלו ומקום הימצאו, ודבר זה יכול להיעשות רק על סמך עדויות מומחים, כשהמבחן יהיה אובייקטיבי.

*מאמר זה נלקח מתוך ספריו של עו"ד נרקיס שלומי "רישיון במקרקעין", "סילוק יד במקרקעין בעין המשפט".